【问题提示】：

    旧房翻新未在原址建房，遗留下来，相邻一方是否可以私自拆除在其宅基地上的他人的旧房？

【案例索引】

原审：呼玛县人民法院2004年10月29日作出（2004）呼民一初字第243号民事判决。

再审：呼玛县人民法院2005年12月10日作出（2005）呼民再字第4号民事判决。

【审级】：一审

【审判机关和审判组织】：

黑龙江省呼玛县人民法院，再审合议庭成员：审判长史乃礼、审判员王先志、贾年军。再审审结时间：2005年12月10日。

【案件来源】

原告韩**与被告富*、富**财产损害赔偿纠纷一案，呼玛县人民法院于2004年10月29日作出（2004）呼民一初字第243号民事判决，已发生法律效力。原审被告富*、富**于2005年9月26日申请再审，经审查该申请符合法律规定的再审条件，应立案再审。

【案 情】

原审原告韩**，男，住呼玛县呼玛镇革新路三巷。

原审被告富*，女，住呼玛县呼玛镇革新路三巷。

原审被告富**，男，住呼玛县呼玛镇。

原审原告韩**诉称，2004年7月11日，富*趁我家中无人，指使其弟富**将我家院中的土木结构房屋扒掉大半。我家人闻讯后于12日由外地返回呼玛报案。在派出所调查期间，二被告仍未停止侵权行为，并强行在我家土房宅基地上夹起杖子将部分宅基地占为己有。请求法院依法维护我的合法权益，判令二被告恢复我的房屋原状，退还侵占土地。

原审被告富*辩称，我没有侵害原告的财产。1991年，我们住在呼玛镇革新路三巷的5家人向呼玛县房管局请示旧房翻新，房产局已同意。原告院内的旧房系原住户管**所有，管**将土房买给乔**，乔**按照建委部门的规划在土房后面建了新砖房。按规定新房建成后，应将旧房拆除，我多次找乔**要求扒掉旧房，不知乔**什么时候又将土房和新建房卖给韩**。自1991年，我多次找乔**、呼玛县建委、土地局等相关主管单位解决问题，至今没有解决。在1991年11月1日我就依法取得了呼玛县建委颁发的土地规划许可证和呼玛县房产局发给的房屋所有权证。这些证据证明，是原告的土房侵占了我家的宅基地长达13年之久。由于这个危房的存在影响了我家的通风、采光，不得已将原告的土房拆除。原告应赔偿我的经济损失1,000.00元。请求法院驳回原告的无理诉讼请求，并确定界限。

呼玛县人民法院经公开审理查明，1991年，居住在呼玛镇革新路三巷的5户居民（包括被告富*）向呼玛县房管局和建委申请旧房翻新，相关部门已批准。被告富*居住在呼玛镇革新路三巷14号，呼玛镇革新路三巷1号原住户是管春华，管春华将土房买给乔**，乔**按照建委部门的规划在土房后面建了新砖房，但旧房没有拆除继续使用。被告富*翻建旧房的请求获得批准后于1991年11月1日领取了革新路三巷14号建房的建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。被告富*与革新路三巷2号住户进行调换，即未在革新路三巷14号旧房的位置上建房，而是在革新路三巷1号住户西侧建一面积为81.60平方米的砖木结构房屋。1999年5月25日，富*办理了革新路三巷14号房屋所有权证，未办理土地使用权证。

1999年5月原告韩**购买乔风琴的位于革新路三巷1号房屋，其中砖房面积81.60平方米、土房面积43.46平方米，并于9月份办理了砖房和土房的房屋所有权和土地使用权转籍过户手续，同时向呼玛县土地部门交纳了超占宅基地626元的土地管理费（呼玛城镇居民按规定宅基地面积为250平方米，考虑历史遗留问题允许超占，但应交纳一定费用）。2004年7月11日，被告富*以原告的土房占用其宅基地，影响其通风、采光，指使其弟富**将原告的土房拆除大半，并夹起杖子。庭审中经原、被告同意由呼玛县价格认证中心对拆除的土房进行价格评估。经呼玛县价格认证中心鉴定，原告的土木结构房屋属危房，价值为1,521.00元。

经再审查明，查明事实与原审查明事实一致。

另查明，2005年4月20日，呼玛县国土资源局将登记有误的韩**持有的黑土字第4022号国有土地使用权证书经当地电视台公告声明作废，同日，呼玛县房产管理局亦将土木结构房屋登记有误的韩**持有的呼房证字第0006385号证书中土木结构43.46平方米房屋产权亦公告声明作废。申请人富*自1992年翻建房屋后至今，未取得翻建房屋国有土地使用权证书。

[审 判]

呼玛县人民法院原审认为，原告购买他人房屋并办理了房屋所有权证和土地使用权证，原告已合法拥有该房的所有权和土地使用权，原告该权利依法受到保护。被告富*认为原告的土房占用了其土地使用面积，因富*本身并未取得土地使用权证，且原告的土房在其宅基地使用面积之内，故富*该主张不予支持。富*、富**强行拆除原告的土房并占用原告的部分宅基地属侵权行为，应承担民事责任。原告要求被告将房屋恢复原状，因该房屋已被拆除无法恢复原状，故应折价赔偿。遂判决：

一、被告富*于本判决生效后十日内退还原告韩**土地使用面积78.5平方米（5米x15.7米）；

二、被告富*、富**赔偿原告韩**房屋折价款1,521.00元，于本判决生效后十日内一次付清。

案件受理费50.00元、实际支出费50.00元、鉴定费100.00元由二被告负担

呼玛县人民法院经再审认为，原审原告韩**购买乔风琴的砖房和土房后，依法取得了房屋所有权和国有土地使用权，其房屋和宅基地的利益受法律保护。该土木结构房屋虽系危房，按照有关规定属拆除范围，但不经本人拆除或有关部门强行拆除外，禁止他人非法损害。原审被告富*虽依法取得新建房屋土地规划许可证，但未依法取得国有土地使用权，不能自行确定宅基地使用面积。原审被告富*在2004年7月11日未经原审原告韩**本人同意，不经过合法途径解决纠纷，私自强行拆除韩**的土房，属侵权行为，应承担民事赔偿责任。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。但考虑房产、土地管理部门在2005年4月20日，分别做出撤消登记有误的韩**持有的土木结构房屋所有权证和国有土地使用权证，自此原审原告韩**自2005年4月20日起丧失了土木结构房屋宅基地使用权。原审被告富*在1991年虽取得了翻建房屋的规划许可证，但一直未取得宅基地国有土地使用权，其宅基地的使用面积尚处在待定状态，此问题应由有关部门解决，不属法院受理范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条二款、第一百零六条二款、第一百一十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第201条的规定，遂判决：一、撤销本院（2004）呼民一初字第243号民事判决第一判项；二、维持本院（2004）呼民一初字第243号民事判决第二判项；三、驳回当事人的其他诉讼请求。

原审案件受理费50.00元、实际支出费50.00元、鉴定费100.00元，再审诉讼费100.00元由原审被告负担。

[评 析]

本案是一起在呼玛县小城镇规划建设过程中因相邻方权益争执遗留引发的财产损害赔偿纠纷案。该案的审理引出两个法律问题。

一、旧房翻新未在原址建房，按规定应拆除旧房，相邻一方是否可以私自拆除在其宅基地上的他人的旧房？

1991年革新路三巷五户居民翻建旧房依法取得了建房许可证，按城建部门的规划，五户居民在旧房（该旧房是连在一起的长趟土木房屋，共分五户居民）的北侧5米处且在旧房界线南北延伸的基础上各户向东侧各平移5米建新房。这样就造成了新房宅基地四置与旧房宅基地四置发生了东西方向移位的现象，形成了革新路三巷1号处的旧房部分在新规划的三巷2号宅基地内，2号与3号，3号与4号处的旧房依次类推。按照城市规划的有关规定，当新房建成后，其旧的危房应当拆除，这种拆除的行为是居民的自愿行为还是规划部门的强制行为，法规没有明确规定。五户居民中的革新路2、3、4号处的居民，已自动拆除了各自旧房，惟独1号处的居民没有拆除旧房（当时能居住），且将新建房和旧房一起卖给了本案原告韩**，韩**办理了两处房屋即新房和旧房的产权过户手续，同时也办理了宅基地国有土地使用权证。在韩**的宅基地国有土地使用权证中，标明了四置，四置界限包括了被告富*新建房屋的部分宅基地面积。当事人的宅基地交叉重叠的地方，原告韩**依法享有使用权，而被告富*没有使用权，因为被告取得建房规划许可证后，并没有向土地管理部门申请用地，也就是说未依法取得宅基地国有土地使用权。

本案原告韩**在1999年购买房屋后，手续齐全，依法享有土木结构房屋的所有权和宅基地使用权。根据我国《民法通则》第七十五条二款的规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。原审被告富*不通过合法途径解决纠纷，擅自拆除他人的房屋，是侵权行为，应当承担赔偿责任。呼玛县人民法院原审判决针对当时查明的事实，对原告的权益进行保护,并无不当，其判决是正确的。

本案再审期间，根据变化了的事实即在一审判决宣判后，房产管理部门和土地管理部门分别作出了撤消各自颁发给原告韩**的土木房屋产权证和宅基地使用证,自此，原告韩**不在享有土木房屋宅基地使用权。根据新情况、新事实再审判决撤销原审第一判项是正确的。

二、法院是否可以根据新建房屋规划许可证中注明的四置界限，直接作出判决确定当事人宅基地界限？

根据我国《城市规划》第三十一条、三十二条的规定和《城市私有房屋管理条例》第五、六、七条等相关规定，城镇建房户对新建房屋首先必须依法向当地城建部门申请建设用地，取得建设规划许可证后，再向当地土地管理部门办理宅基地国有土地使用权证，当依法取得两证后，建房户才可享有建房资格和拥有宅基地的使用权。可见，确定宅基地界限是土地管理部门的权利，并非法院行使的权利。本案被告富*虽有建设规划许可证，但没有宅基地国有土地使用权证，法院无权确定原被告间的宅基地界限，不能越俎代庖。再审中，告知当事人向有关部门解决该问题的做法是对的。